Краткая памятка по строительству надстройки над гаражом
- Проверьте состояние фундамента и несущих стен.
- Закажите проект у лицензированной организации.
- Получите разрешение на строительство в местной администрации.
- Выберите тип конструкции: мансарда или полноценный этаж.
- Определитесь с материалом стен (газобетон, кирпич, каркас).
- Учтите вес кровли и снеговую нагрузку.
- Обеспечьте гидро- и теплоизоляцию перекрытия.
- Проложите инженерные коммуникации (свет, вода, отопление).
- Проведите финальную проверку строительного надзора.
- Зарегистрируйте изменения в Росреестре.
Назначение верхнего уровня гаража
В 70% случаев гараж надстраивается вторым этажом для сдачи жилого помещения в аренду. Что актуально в городах с населением от 50 000 жителей, так как даже за комнату в общежитии придется платить намного больше.
Верхний уровень в надстройке гаража так же может использоваться с другими целями:
- мастерская для починки авто/мототехники, двигателей маломерных судов;
- склад стройматериалов и запчастей;
- комната отдыха владельца транспортного средства;
- небольшое промышленное производство ИП.
Учитывая стоимость каркасного дома для загородного участка и необходимость гаража для автомобиля на нем, мансардный или полноценный второй этаж может быть использован в качестве времянки для обустройства при недостаточном бюджете.
Какую технологию выбрать?
В гаражных кооперативах еще со времен СССР имеются ограничения по используемым для возведения боксов конструкционным материалам – кирпич, железобетон, стеновые и фундаментные блоки, газо- и пенобетон. Перекрытия допускались из плит промышленного производства или отлитых по месту в съемную опалубку. Крыша односкатная с мягким рулонным кровельным покрытием на битумной или полимерной основе применялась, как самый недорогой вариант.
Поэтому типовой гараж в соответствующем кооперативе/товариществе обеспечивает застройщику следующую базу:
- прочные самонесущие стены (передняя и задняя);
- твердое железобетонное основание.
- проходящие сквозь перекрытие вентиляционные трубы;
- уклон перекрытия 3 – 15 градусов;
- отсутствие люка для внутреннего лестничного марша и отверстий для кабеля электропроводки.
В принципе указанные условия позволяют применить любую существующую технологию и конструкционные материалы:
- СИП дома – второй этаж гаража получится теплым по умолчанию;
- кирпичная кладка – дорого и долго, может потребоваться усиление фундамента;
- монолитное строительство – слишком высокие расходы на опалубку и арматуру;
- срубы и стены из бруса – средний бюджет строительства, однако придется ждать минимум 6 месяцев до чистовой отделки из-за усадки венцов;
- каркасник – быстро, недорого, но эксплуатационный ресурс низкий.
Быстрее всего собираются в пятне застройки домокомплекты щитовых домов и построек из панелей СИП. Однако модульная технология превосходит все рассматриваемые варианты по ряду причин:
- три типа сборочных единиц – бюджетная бытовка, высокопрочные морские контейнеры или комфортабельные блок контейнеры;
- сроки реализации проекта – один день с подключением коммуникаций;
- мобильность – при необходимости модульную надстройку можно перевезти на новое место эксплуатации.
При использовании внутренней лестницы владельцу неизбежно придется прорубать люк в плите перекрытия. Однако у производителя модульных зданий ответный проем в полу будет уже готов. А лестничный марш спроектирован с учетом физиологии пользователя и доставлен на объект в готовом виде.
Фахверковый каркас из металлопроката значительно прочнее и долговечнее, чем силовые конструкции кирпичного здания, каркасника и здания из панелей СИП. При необходимости владелец может полностью демонтировать ограждающие конструкции, чтобы заменить их панорамным остеклением, или прорубить проемы любого размера и конфигурации без снижения несущей способности.
Блок контейнеры и бытовки можно располагать консольно над воротами гаража, увеличивая площадь второго этажа без дополнительных затрат. Возможен вариант наружной лестницы в верней уровень, чтобы сэкономить рабочее пространство помещений. На загородном участке отдельно стоящий гараж со вторым жилым этажом легко превращается в гостевой флигель, зимний сад или мастерскую.
Выбор материала для строительства
Если фундамент достаточно прочный – лучше всего будет строить второй этаж из пеноблоков. Это очень легкий и недорогой материал, который отлично подходит для строительства в таком случае.
Если в прочности конструкции снизу Вы не уверены, то лучше не рисковать и начать строить второй этаж из бруса, обшивая его панелями. Тогда конструкция получится совсем легкая
На крышу тоже нужно обратить внимание. Она должна быть с двумя равными скатами с максимально большим углом. Это нужно для того, чтобы снег или другие осадки не задерживались на крыше и дополнительно не утяжеляли конструкцию.
Выбор типа конструкции
Далее нужно обратить внимание на то, что второй этаж гаража может быть двух типов:
- В виде мансарды;
- В виде полноценного второго этажа.
Мансарда
Процесс постройки мансарды – дело не из лёгких, но задумку вполне возможно осуществить. Строительство мансарды можно разделить на несколько этапов:
- Прежде всего, нужно создать план и чертеж будущей мансарды. Это можно сделать самому, а можно обратиться к профессионалам. Чертеж также поможет рассчитать количество нужно материала.
- Демонтаж старой крыши, покупка материалов, которые необходимы для строительства: кровля, балки, крепеж.
- Установка мауэрлата над стенами гаража. Для этого отлично подойдут бруски 100 на 100.
- Следующим этапом будет крепеж каркаса для кровли будущей мансарды.
- Балки ставятся на расстоянии 2 метра друг от друга, а перемычка сверху завершает конструкцию.
- Далее монтируются стропила, которые нужно будет обшить досками.
- Устанавливается слой гидроизоляции, и далее монтируется непосредственно кровля.
Полноценный второй этаж
Для создания полноценного второго этажа нужно удалить старую крышу с гаража.
Далее можно начинать устанавливать пеноблоки или каркас прямо на уже идущие стены гаража.
Затем нужно вернуть перекрытие и заново сделать крышу, согласно плану, описанному выше.
Нюансы оформления перепланировки
Независимо от того, какую технологию и конструкционные материалы выбрал застройщик для возведения второго этажа в гараже, перед ним встанут следующие проблемы:
- если в техпаспорте указано гаражное помещение, то перепланировку оформить очень сложно и дорого;
- гаражный бокс собственнику изменить проще и дешевле, но оформлять разрешение в местной администрации все равно придется.
Без этого гаражный кооператив может быть оштрафован, а бокс не получится продать впоследствии. Основными достоинствами модульной технологии в данном случае являются:
- изначально модульные здания не подлежат учету в реестре недвижимости;
- имеются готовые проекты 4 х 6 м, то есть совпадающие размером с типовым гаражом;
- интерьеры и фасады уже оформлены производителем в соответствии с действующим регламентом санитарии, пожаробезопасности и СП.
Например, укрупненная бытовка 6 на 4 для снижения транспортных расходов состоит из двух сборочных единиц, монтируется за день. Переделанные под жилые помещения морские контейнеры обеспечивают максимальную взломозащищенность верхнего уровня. А интерьеры блок контейнеров практически не уступают комфорту проживания в квартире.
Материалоемкость сборочных единиц, из которых состоят все модульные жилые здания, считается самой низкой среди существующих строительных технологий. При необходимости завод выполнит разводку инженерных систем, чтобы подключить их к септику и скважине водозабора внутри гаража.
Легализация надстройки
Со стороны закона надстройка над гаражом – достаточно интересная ситуация. Для полностью законного строительства придется оформить разрешительные документы.
Такие процедуры желательно проводить вместе с опытным юристом, который поможет учесть все тонкости и нюансы оформления второго этажа гаража.
Если подойти к процессу с серьёзным настроем, проверить состояние гаража, со всей ответственностью выбрать тип надстройки и официально зарегистрировать изменения, то может получиться очень выгодный вариант расширения гаража. Особенно удобно делать надстройку в условиях, когда не хватает площади участка для расширения гаража.
Часто задаваемые вопросы о надстройке над гаражом
Вопрос: Нужно ли разрешение на строительство надстройки над гаражом?
Ответ: Да, в большинстве случаев требуется разрешение, так как это изменение параметров объекта капитального строительства.
Вопрос: Какой материал лучше всего подходит для надстройки?
Ответ: Выбор зависит от типа фундамента и бюджета: газобетон, кирпич или каркасные конструкции.
Вопрос: Можно ли сделать надстройку над старым гаражом?
Ответ: Да, но предварительно необходимо укрепить фундамент и несущие стены.
Вопрос: Что дешевле: мансарда или полноценный второй этаж?
Ответ: Мансарда обычно дешевле из-за меньшего расхода материалов и упрощенной конструкции крыши.
Вопрос: Как узаконить уже построенную надстройку?
Ответ: Через суд или в административном порядке, предоставив проект и заключение о безопасности.
Вопрос: Какой тип крыши лучше для надстройки?
Ответ: Для мансарды — ломаная, для полноценного этажа — плоская или двускатная.
Вопрос: Увеличится ли налог на недвижимость после надстройки?
Ответ: Да, так как увеличится общая площадь объекта.
Вопрос: Можно ли использовать надстройку как жилую комнату?
Ответ: Да, при условии соблюдения норм освещенности, вентиляции и высоты потолков.
Вопрос: Сколько времени занимает согласование проекта?
Ответ: В среднем от 1 до 3 месяцев в зависимости от региона.
Вопрос: Нужно ли усиливать фундамент для надстройки?
Ответ: Чаще всего да, особенно если гараж изначально не был рассчитан на второй уровень.
